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🏠 집을 사야 할까?, 전세로 살아야 할까?

요즘 가장 큰 고민 중 하나가 바로 집을 사는 게 맞을까, 아니면 전세로 버티는 게 맞을까 하는 문제다. 단순히 숫자만의 계산이 아니라, 삶의 안정감과 미래에 대한 불안감이 함께 얽혀 있어서 쉽게 답이 나오지 않는다.

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1️⃣ 현재 나의 상황

나는 현재 자금 1억 4천만 원을 가지고 있고, 경기도 외곽 쪽의 전용 84~100㎡ 정도 되는 아파트(약 4억 6천만 원) 을 눈여겨보고 있다. 필로티 구조의 1층이라 프라이버시 면에서는 조금 아쉬움이 있지만, 전체적인 구조나 위치는 괜찮은 편이었다.
다만 집이 수리되지 않은 상태라서, 실제 입주하려면 리모델링 비용 1천~2천만 원 정도는 들어갈 것으로 예상된다.

즉, 이렇게 계산된다:

구분	금액(만원)	비고
매매가	46,000
대출	34,000	(가능 금액은 32,000만 원으로 예상)
내 자금	14,000
리모델링	1,500
취등록세 등	1,400	주택청약 해지금으로 충당 예정
총 필요금액	47,500~48,000	약 2천만 원 융통 필요

즉, 부족분 2천만 원을 추가로 마련해야 하는 상황이다.

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2️⃣ 부동산 정책 환경

현재는 이재명 정부의 부동산 정책 변화기에 있다.

• 토지거래허가구역 확대,
• 대출 규제 유지,
• 그리고 곧 발표될 예정인 수도권 135만 호 주택 공급 계획 등으로 인해, 시장의 흐름이 불확실하다.

게다가 보유세 강화 가능성까지 제기되고 있어, 단순히 “집값이 오를까 내릴까”의 문제가 아니라 세금 부담과 대출 이자 부담이 동시에 늘어날 수 있는 시점이기도 하다.

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3️⃣ 선택지 ① 집을 ‘매매’로 구매한다면

✅ 장점

• 내 집이라는 안정감이 생긴다.
  전세가 끝날 걱정 없이 아이들 학교, 생활권을 안정적으로 계획할 수 있다.
• 장기적으로는 자산이 된다.
  집값이 오르면 그만큼 내 순자산도 늘어난다.
• 리모델링 등 자유로운 공간 활용이 가능하다.

❌ 단점

• 대출 이자 부담이 크다.
  3억 원 이상을 빌리면 월 상환액만 수십만~백만 원대가 된다.
• 집값이 하락하면 자산이 줄어든다.
  특히 대출 비율이 높을수록 ‘마이너스 자산’이 될 가능성이 있다.
• 유지보수 및 세금 부담 (보유세, 재산세, 관리비 등)이 전세보다 훨씬 높다.

📉 특히 지금처럼 부동산 공급이 늘어날 시기에는,
“단기적인 하락 리스크”를 무시하기 어렵다.

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4️⃣ 선택지 ② 동일 단지에 ‘전세’로 거주한다면

✅ 장점

• 리스크 관리가 가능하다.
  2~3년간 집값 추이를 지켜본 뒤, 필요하다면 나중에 매매로 전환할 수 있다.
• 대출 부담이 적다.
  전세 3억 5천이라면 2억 정도만 대출받아도 충분하다.
• 실거주 경험을 기반으로 판단할 수 있다.
  단지, 층간소음, 생활 편의시설 등을 직접 체험하고 판단 가능하다.

❌ 단점

• 전세 만기 스트레스가 있다.
  계약이 끝나면 나가야 하거나 보증금 반환 문제에 휘말릴 수 있다.
• 내 집이 아니라는 한계.
  마음대로 리모델링이나 인테리어를 하기 어렵다.
• 집값이 오를 경우 추후 진입 부담 증가.

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5️⃣ 감정적인 균형 — ‘집을 샀을 때 vs 안 샀을 때의 스트레스’

내가 느끼기엔,

• 집을 샀는데 집값이 내려가는 스트레스
  → 금액이 눈에 보이고, 빚이 많아 심리적으로 무겁다.
• 집을 안 샀는데 집값이 오르는 스트레스
  → “그때 살걸…” 하는 후회와 박탈감이 남는다.

현실적으로 보면 첫 번째 스트레스가 더 크다.
‘돈이 묶인 상태에서 떨어지는 걸 보는 것’은 생각보다 큰 압박이기 때문이다.

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6️⃣ 결론 — 지금은 ‘관망형 전세’가 합리적

현재 정부의 정책 방향이 “공급 확대 + 세금 강화” 쪽으로 흘러가고 있다는 점,
그리고 대출 금리 부담과 불확실한 시장 흐름을 고려하면,
지금 시점에서는 전세로 들어가 상황을 관망하는 것이 더 합리적이다.

특히 동일 단지 전세로 들어간다면,

• 집값 변동을 지켜볼 수 있고
• 실제 거주 만족도를 확인한 뒤
• 집값 조정기 이후 매수 타이밍을 잡을 수도 있다.

🧭 “내 집 마련”은 단기 결단이 아니라 장기 계획이다.
지금은 ‘살 집을 사는 시기’가 아니라 ‘살 곳을 관찰하는 시기’에 가깝다.

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💬 마무리하며

내일도 또 집을 보러 간다.
마음에 드는 집이 있다면 여전히 고민은 깊어질 것이다.
하지만 ‘지금 사는 것’이 무조건 좋은 결정은 아니다.
내 재정상태, 정책 흐름, 그리고 내 마음의 여유를 모두 고려했을 때
조금은 더 천천히 가는 게 내게 맞는 선택일지도 모르겠다.